Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
ISBN: 978-987-1630-00-4. 486páginas
Autor:
Lic. Mario Gómez
CONTENIDO TEMÁTICO
Prólogo
A modo de Introducción: en el ámbito de los proyectos de vida
Por qué evaluar proyectos inmobiliarios
Análisis de costo beneficio
Limitaciones
Evaluación social de proyectos
Objetivo de este libro
Hoja de ruta
Capítulo 1: Proyectos de inversión inmobiliarios
1.1. Definición
1.2. Viabilidad de los proyectos de inversión inmobiliarios
1.3. Factores para tener en cuenta en un proyecto inmobiliario
1.3.1. Localización
1.3.2. Precio
1.3.3. Producto inmobiliario
1.3.4. Equipo: desarrollador-arquitecto-constructora-inmobiliaria y
1.3.5. Financiamiento.
Capítulo 2: Ciclo de vida de los proyectos de inversión
2.1. Análisis conceptual y estratégico de los proyectos inmobiliarios
2.2. Identificación de oportunidades de inversión inmobiliarias
2.3. Etapas en el ciclo de vida de los proyectos inmobiliarios
2.3.1. Preinversión
2.3.2. Inversión
2.3.3. Operación
Capítulo 3: Cinco lecciones de finanzas en la mesa de café
3.1. Servilleta 1: variación absoluta y variación relativa de capitales
3.2. Servilleta 2: tasas de interés y rentabilidad de la inversión
3.3. Servilleta 3: la dimensión temporal, el novio de la hija de Carlos
3.4. Servilleta 4: inflación y tasas reales de interés
3.5. Servilleta 5: una aproximación a los sistemas decapitalización, los 10.000 dólares de Bonnie &Clyde
3.6. De la mesa de café a la mesa de trabajo: un abordaje exhaustivo sobrelos sistemas de capitalización; capitalización simple y compuesta, tasasequivalentes y otras herramientas financieras.
3.7. Anexo: Utilización de herramientas Excel, referencias absolutas yrelativas
Capítulo 4: Formulación de proyectos de inversión
4.1. Estudio de mercado
4.1.1. Definición y alcance del estudio
4.1.2. Características del mercado inmobiliario
4.1.3. Metodología de aplicación para la investigación
4.1.3.1. Estudio de la oferta
4.1.3.2. Estudio de la demanda
4.1.3.3. Estudio de precios
4.1.3.4. Estrategia comercialización
4.2. Estudio técnico
4.2.1.Definición y alcance del estudio
4.2.2. Costos de inversión y plazos de obra
4.2.3. Logística del desarrollador
4.3. Organización Legal
4.3.1. Definición y alcance del estudio
4.3.2. Dando cobertura jurídica a los emprendimientos
4.3.2.1. Personas físicas y sociedades de personas
4.3.2.2. Sociedades de capital como vehículos de estructuración
4.3.2.3. Otras formas de inversión
4.3.3. Aspectos impositivos vinculados con los emprendimientos
4.3.3.1. Impuesto a las ganancias
4.3.3.2. Impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI)
4.3.3.3. Impuesto a las ganancia mínima presunta
4.3.3.4. Impuesto al valor agregado (IVA)
I4.3.3.5. Impuesto a los ingresos brutos
4.3.3.6. Impuesto de sellos
4.3.3.7. Regímenes informativos: ROI y COTI
4.3.4. Aspectos vinculados con la salida del emprendimiento
4.4. Estudio económico-financiero
4.4.1. Definición y alcance del estudio
4.4.2. Armado de flujos de fondos: criterios de lo percibido
4.4.3. Variables macroeconómicas
4.4.4. Escenarios probables
4.4.5.Horizonte de planeamiento
4.4.6. Moneda de proyección
4.4.7. Medición de la rentabilidad de la inversión
4.5. Análisis de riesgo
4.5.1. Riesgo e incertidumbre
4.5.2. Tipos de riesgo
4.5.3. Análisis de riesgo en la mesa de café
Capítulo 5: Métodos de evaluación de proyectos
5.1. Indicadores financieros de evaluación
5.1.1. Modelos dinámicos
5.1.1.1. Criterio del valor actual neto (VAN)
5.1.1.2. Criterio de la tasa interna de retorno (TIR)
5.1.2. Modelos estáticos
5.1.2.1. Criterio de la rentabilidad punta a punta
5.1.2.2. Criterio del período de recupero
5.1.2.3. Criterio de la máxima exposición
5.2. Análisis de sensibilidad
Capítulo 6: Financiación de proyectos inmobiliarios
6.1. Capital propio o equity
6.1.1. Ahorros del propio desarrollista y su círculo cercano
6.1.2. Ganancias retenidas
6.1.3. Venture capital
6.1.4. Mercado de capitales
6.2. Fondos de terceros o endeudamiento
6.2.1. Concepto de apalancamiento
6.2.2. Sistemas de amortización
6.2.2.1. Sistema americano
6.2.2.2. Sistema americano doble
6.2.2.3. Sistema alemán
6.2.2.4. Sistema francés de amortización
6.2.3. Collaterals
6.2.4. Covenants
6.2.5. Células hipotecarias
6.3. Preventa
6.3.1. Concepto de preventa
6.3.2. Los riesgos de la preventa en economías inflacionarias
6.4. Esquemas asociativos para nuevas realidades del mercado
6.4.1. Consorcios de construcción al costo
6.4.2. Trueque con proveedores
Anexo: Costo financiero total
Capítulo 7: Un caso integral del mercado inmobiliario argentino
Proyecto de Oficinas en el Barrio de San Telmo – Ciudad de Buenos Aires
Resumen ejecutivo
7.1. Marco teórico
7.2. Análisis del negocio
7.3. El nuevo emprendimiento en su entorno
7.4. Estudio técnico
7.4.1. Posibilidades constructivas del terreno
7.4.2. Diseño, materiales y aspectos técnicos
7.4.3. Calendario de obras y presupuesto
7.5. El producto y su posible potenciación
7.6. Estudio del mercado
7.7. Plan comercial
7.8. Cash flow del proyecto
7.9. Conclusiones de la evaluación del proyecto
Capítulo 8: A modo de conclusión
Evaluación de Proyectos Inmobiliarios
Sobre el autor: Lic. Mario Gómez
Es Contador Público Nacional y Licenciado en Administración, graduado en la Universidad Nacional de La Plata. Asimismo, es Corredor y Martillero Universitario (Diploma de Honor ICI-UM).
Obtuvo un MBA en el IAE (Universidad Austral), fue becado por el Gobierno de Italia para realizar Máster en Finanzas en la UniversitádegliStudi di Siena y por el Gobierno de México y por la OEA para un diplomado en Proyectos de Inversión dictado por la OEA en Ciudad de México.
En 1999, ha sido reconocido por la Corporación de Rematadores, con el premio Taquini. Forma parte de la primera Comisión Directiva del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA)
Desde 1996 hasta febrero de 2010, fue director de Toribio Achával, una de las empresas líderes del mercado inmobiliario argentino. Anteriormente, se desempeñó en el sistema financiero en las áreas de Banca de inversión y Mercado de capitales.
En marzo de 2010 fundó Le Bleu Negocios Inmobiliarios, una empresa de corretaje inmobiliario que busca brindar un servicio profesional y responsable de intermediación en la compre, venta y alquiler de inmuebles, buscando satisfacer al cliente atendiendo, comprendiendo y trabajando sobre sus necesidades específicas, y aportando valor tanto a consumidores finales como inversores inmobiliarios.
Actualmente es Director de Especialización de Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios del Instituto de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Asimismo, es docente del MDI-Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la Universidad Politécnica de Madrid y Profesor visitante del IAE. Ha participado en cursos y seminarios en el país y en el exterior como expositor, ponente e invitado.
Asimismo, es autor de los libros Herramientas financieras para la valuación de inmuebles (2007) y co-autor de Evaluación de proyectos inmobiliarios (2009) y Principios de la gestión inmobiliaria (2006) editados por Bienes Raíces Ediciones.
