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Fideicomisos al costo

AUTORES
› María Acquarone
› Gervasio Ruiz de Gopegui
› Arq. Damián Tabakman

ISBN: 978-987-1630-07-3
Páginas: 320
Tamaño: 16 x 25 cm
Peso: 0.51 Kg.
Lanzamiento: Agosto 2011

Precio: AR$ 0

› DESCRIPCIÓN

Hacer un desarrollo inmobiliario es algo complejo. Afortunadamente, hoy en día hay modelos de gestión que permiten acotar sus riesgos y, sin lugar a dudas, uno de los más eficientes e innovadores es el fideicomiso. En este libro desarrollamos, en particular, la modalidad de los fideicomisos al costo.

A lo largo de esta obra, producto de la sólida y extensa experiencia que sus autores han adquirido en real estate, se profundiza en temas tales como qué son los fideicomisos inmobiliarios y por qué han crecido tanto. Asimismo, se explica cómo se estructuran y fondean, sus pros y sus contras, los riesgos que asumen los actores involucrados, la rentabilidad esperada y la retribución del desarrollista, entre tantasimportantes cuestiones.

Además, se dedica un capítulo para considerar la perspectiva crítica de los principales players del sector y otro más para desarrollar el contexto jurídico de la Ley de Fideicomisos, a cargo de la especialista María Acquarone.

Indudablemente recomendamos la lectura de Fideicomisos al costo a aquellos desarrollistas que están pensando en incursionar en el tema, a los arquitectos, inmobiliarios, constructores, asesores, y a quienes están interesados en invertir en este tipo de emprendimientos, para que sepan realmente y en profundidad, qué implica participar de un fideicomiso al costo antes de embarcarse en un emprendimiento de estas características.

› INDICE

INDICE FIDEICOMISOS AL COSTO

Por Damián Tabakman

 

INTRODUCCION

 

Empecemos por un ejemplo simple y claro

Invertir en firmas del real estate

Los fideicomisos al costo son la sentencia de muerte del desarrollador inmobiliario

 

CAPITULO 1: FIDEICOMISO AL COSTO: UNA VISION CRITICA

 

¿Siempre sirve el fideicomiso?

Los fideicomisos al costo

Participar en un fideicomiso al costo

Otras experiencias

Experiencias concretas

¿Qué hace falta para poner en marcha un fideicomiso al costo?

El principal tema: modelando la responsabilidad

 

CAPITULO 2: FIDEICOMISO AL COSTO: FONDEO PARA REAL ESTATE EN TIEMPOS DE RACIONAMIENTO DE CREDITO

 

Racionamiento de crédito y proceso de desintermediación

El modelo tradicional de intermediación financiera

El mercado secundario para la movilización de recursos

Desintermediación financiera y difusión de la inversión inmobiliaria

El camino hacia la oferta pública

Fideicomisos al costo: envase y contenido

Cómo se financia la inversión inmobiliaria

            a- Capital propio o equity

            b- Endeudamiento

            c- Preventa

            Preventa a precio fijo

            Preventa a precios determinables

Fideicomisos al costo: el contenido

Fideicomisos al costo: el envase

            1. Condominio o consorcio

            2. Sociedades civiles

            3. Cooperativas

            4. Sociedad anónima

            5. Fideicomisos

Decálogo de la comercialización de fideicomisos al costo

            1. Entender qué es un fideicomiso al costo y saber explicarlo a los clientes

            a. Partes

            b. Elementos esenciales

            Mandato fiduciario

            Patrimonio de afectación/transmisión de dominio fiduciario

            c. Características principales

            d. Riesgos asociados ¿o asociados al riesgo?

            Riesgo de los mayores costos

            Riesgos de terminar (completion risk)

            Riesgo de demora

            Riesgo de demanda

            2. “prestar la marca” a desarrolladores que estén realmente en condición de llevar adelante un emprendimiento al costo

            El rol del desarrollador de un fideicomiso al costo

            3. Segmentar la base de compradores para ver si el cliente tiene el “perfil” de un fiduciante al costo

            Scoring

            4. Localización: ¿es el lugar para un fideicomiso al costo?

            5. Timing: ¿es el momento de mercado para un fideicomiso al costo?

            6. Producto: ¿es el producto inmobiliario adecuado para el fideicomiso al costo?

            7. Participación en la confección de los “Anexos” y conocimiento profundo del flujo de fondos proyectado del empresario

            8. Conocer los aspectos tributarios y transmitirlos adecuadamente

            Algunas reflexiones previas para el análisis de la incidencia tributaria

            Principio de la realidad económica

            En cabeza de quién caen las obligaciones impositivas

            El fideicomiso al costo, impuesto por impuesto

            a) Impuesto a las Ganancias (IG)

            b) Impuesto a las Ganancias Minima Presunta (IGMP)

            c) Impuesto al Valor Agregado (IVA)

            d) Impuesto a los Ingresos Brutos

            Tratamiento para el fideicomiso de construcción

            Tratamiento para el fiduciante

            e) Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)

            f) Impuesto de Sellos

            g) Impuesto a los Bienes Personales

            9. Servicio posventa: participar activamente de las asambleas de fiduciantes

            10. Mirada a largo plazo = clientes de por vida

Reflexiones para compartir

 

CAPITULO 3 LA OBRA AL COSTO: UN MODELO DE NEGOCIO

 

El desarrollo inmobiliario tradicional

Financiamiento con capital de terceros

            Préstamos bancarios

            Preventa

            Financiamiento de proveedores

            Financiamiento de la tierra

La obra al costo: su definición

Obra al costo: producto y mercado

La obra al costo: ¿una asociación de voluntades?

Un inmueble al costo es un inmueble más barato…

El riesgo de la obra al costo

El desarrollador ¿dónde está?

Instrumentación y funcionamiento del emprendimiento “al costo?

Partes intervinientes

El desarrollo del negocio

            Diseño del esquema de negocio

            1. Obtención de una opción de compras

            2. Compra de suelo mediante un grupo de afinidad para una posterior instrumentación de la operatoria

            3. Aporte de la tierra al negocio

            4. Captación de inversiones para luego comprar la tierra

            Armado del contrato y sus anexos

            1. El cuerpo principal

            2. Anexo técnico

            3. Anexo económico

            4. El plan de cuotas

            5. Los plazos de obra

            Comercialización a potenciales inversores (“clientes”)

            Desarrollo de la obra

            Entregas

            Escritura y extinción

Reflexiones finales

 

CAPITULO 4: EXPERIENCIAS CONCRETAS: LOS REFERENTES DEL MERCADO

 

Roberto Aisenson

 

Inicio en los emprendimientos al costo

El fin de un período exitoso

Etapa actual de los fideicomisos al costo

Cambios en los productos

El fideicomiso y el crédito bancario

Los problemas de un mal gerenciamiento

 

Miguel Ángel Camps

 

Los riesgos del fideicomiso al costo

Fideicomisos al costo postcrisis 2001-2002

Estimación de costos

Conflictos latentes

Las suscripciones

La tierra, el inicio de todo

Los inicios en los emprendimientos al costo

El valor de una idea

 

Gustavo Llambías

 

La evolución del mercado del fideicomiso al costo

Una figura legal transparente que siempre se maneja bien

Ventajas de la figura del fideicomiso vs. Sociedades anónimas

Fondeo del fideicomiso

La importancia de una comunicación clara

 

Jorge O´Reilly

 

Desarrollos al costo

La figura del fideicomiso

Los conflictos que se pueden ocasionar en un fideicomiso al costo

Las urbanizaciones cerradas como emprendimientos al costo en la actualidad argentina

 

CAPITULO 5: CONTEXTO JURIDICO: EL REGIMEN DE LA LEY Nº 24.441

 

Generalidades

El régimen de la Ley Nº 24.441

Contrato de fideicomiso

I. Elementos

            a) Sujetos que intervienen. Partes y Posiciones jurídicas del contrato

            1. El fiduciante

            Derechos y obligaciones del fiduciante

            2. El fiduciario

            Derechos y obligaciones del fiduciario

            Independencia de su actuación

            Responsabilidad del fiduciario

            b) Posiciones jurídicas

            1) Beneficiario

            2) Fideicomisario

            Causa

            Objeto

            d) Forma

II. Caracteres

            a) Consensual

            b) Gratuito u oneroso

            c) Típico

            d) Bilateral

            e) Comunicativo

            f) Formal o no formal

            g) De ejecución continuada

III. Efectos del contrato

            Dominio fiduciario

            a) Falta de plenitud

            b) Diferencias entre el contrato de fideicomiso y la propiedad fiduciaria

IV. Extinción

V. Responsabilidad objetiva por daños causados con bienes fideicomitivos

Utilización del fideicomiso en negocios inmobiliarios

Construcción a realizar sobre terreno ajeno

 

EPILOGO

 

El surgimiento de un nuevo formato

La irrupción de un nuevo modelo

Los impulsores del sistema, que crean confianza en un mundo donde prima la desconfianza

Un formato que no es para todos

 

BIBLIOGRAFIA